TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN 01 TEMMUZ 2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK HÜKÜMLERİ MEVCUT KİRA SÖZLEŞMELERİNİ NASIL ETKİLEYECEK?
GİRİŞ
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kira sözleşmeleriyle ilgili olarak yeni düzenlemeler getirmekle birlikte, kiracısı tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiraları açısından işbu hükümlerden bazılarının yürürlüğü, 6217 sayılı “Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun (“6217 sayılı Kanun”) Geçici 2. maddesinde yer alan düzenlemeye göre 8 yıl süreyle ertelenmiştir.
6217 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesine göre,
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
Madde metninden açıkça anlaşıldığı üzere, 01.07.2020 tarihine kadar ticari kira ilişkileri açısından yürürlüğü ertelenen işbu kanun maddelerinin yerine öncelikli olarak kira sözleşmelerinde yer alan hükümler uygulanmakta, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu (“eBK”) hükümleri uygulanmaktadır.
01.07.2020 tarihine kadar tacirler ve işyeri kiraları bakımından yürürlüğü ertelenmiş olan Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340,342, 343, 344, 346, 354. maddeleri, yeni bir düzenleme ile erteleme süresi uzatılmadığı ve/veya aksi yönde bir düzenleme getirilmediği takdirde, 01.07.2020 tarihinden itibaren hali hazırda yürürlükte olan kira sözleşmeleri açısından da uygulanmaya başlayacaktır.
ERTELENEN HÜKÜMLERİN İNCELENMESİ
- Kira İlişkisinin Devri (TBK md. 323)
TBK’nın 323. maddesine göre,
“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
TBK’nın 01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kira ilişkileri açısından da yürürlüğe girecek olan 323. maddesi ile birlikte, ticari kira ilişkilerinde kiraya veren tarafın herhangi bir haklı sebep göstermeksizin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınması mümkün olmayacaktır. İlgili madde metninde kiralayan açısından öne sürülebilecek olan haklı neden kavramı tanımlanmamış olup, haklı nedenin varlığı her bir somut olayın özelinde ayrıca değerlendirilecektir.
Diğer yandan, 01.07.2020 tarihinden önce kiraya verenin rızası dahilinde kira ilişkisi devredilmiş olsa dahi, kiracı tacir veya tüzel kişinin –sözleşmeyle özel olarak üstlenmediği sürece– kira sözleşmesinden dolayı devralanla birlikte müteselsil sorumluluğu söz konusu olmamaktaydı. Ancak, 01.07.2020 tarihinden itibaren tacir veya tüzel kişi kiracının kira ilişkisini devretmesi halinde devralan kiracı, en fazla iki yıl süre ile, kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerden devralan kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilecektir.
- Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (TBK md. 325)
Kiracının hakları bakımından önem arz eden TBK’nın 325. maddesine göre,
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
eBK’da kira sözleşmelerinin erken feshine ya da erken fesih halinde eski kiracının yerine başka bir kiracı bulması halinde sorumluluğuna ilişkin herhangi bir düzenleme yer almamakla birlikte, işyeri kiraları açısından erken fesih nedeniyle meydana gelen uyuşmazlık konuları yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda çözüme kavuşturulmaktadır. TBK’nın 325. maddesi ile paralellik gösteren işbu Yargıtay içtihatlarına göre; kiralananın erken tahliyesi halinde kiracı, kiralananın kullanıldığı dönemde doğan kira bedelinden ve anahtar teslim tarihinden itibaren de kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre (genellikle 3 veya 4 aylık) için hesaplanacak kira bedelinden sorumlu tutulmaktadır. Bu anlamda, mevcut Yargıtay uygulamaları ile TBK’nın 325. maddesinde yer alan erken feshe ilişkin düzenlemelerin birbirine paralel olduğu görülmekte olup, TBK’nın 325. maddesinin yürürlüğe girmesi ile birlikte uygulamada ciddi bir farklılık yaşanacağı düşünülmemektedir.
Ancak eBK’da kiracının erken fesihten sonraki sorumluluğunu yeni bir kiracı bularak ortadan kaldırabileceğine ilişkin herhangi bir düzenleme yer almadığından, Yargıtay içtihatlarında da bu yönde herhangi bir uygulamanın oluşmadığını söylemek yanlış olmayacaktır. TBK’nın 325. maddesinin ticari kira ilişkileri açısından yürürlüğe girmesi ile birlikte, kira sözleşmesini erken fesheden kiracının, kiralayana makul ve kabul edilebilir nitelikte yeni bir kiracı önermesi halinde kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulması mümkün olacaktır.
- Kira sözleşmesinin olağanüstü feshinde önemli sebepler (TBK md. 331)
TBK’nın 331. maddesine göre,
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Bahsi geçen düzenleme doğrultusunda sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın her halükarda yasal fesih bildirim sürelerine uyması gerektiği aşikardır. Bu konuda eBK ile TBK hükümleri arasındaki en önemli fark; eBK döneminde kira sözleşmesini fesheden tarafın diğer tarafa tam bir tazminat ödemekle yükümlü olması ve kira sözleşmesinin süresinin bir yıldan fazla olması halinde işbu tazminat bedelinin en az altı aylık kira bedeli olarak belirlenebilmesi yönünde asgari bir sınırlama getirilmiş olmasıdır.
Diğer bir deyişle, hali hazırda mevcut ticari kira ilişkilerinde kira sözleşmesinin olağanüstü nedenle feshedilmesi durumunda hakim tarafından hükmedilecek tazminat miktarı altı aylık kira bedelinden az olamayacaktır. Ancak TBK’nın 331. maddesi ile getirilen yeni düzenleme ile birlikte, kira sözleşmesinin önemli sebeple feshedilmesi halinde hakim, durum ve koşulları değerlendirmek suretiyle feshin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır. Dolayısıyla TBK düzenlemesi ile birlikte artık hakim tarafından takdir edilecek olan tazminat miktarının en az altı aylık kira bedeli tutarında olması gerektiği yönündeki yasal zorunluluk ortadan kaldırılmıştır.
- Bağlantılı Sözleşme (TBK md. 340)
Hukuk sistemimizde daha önce yer almayan yeni bir düzenleme getiren TBK’nın 340. maddesine göre,
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”
Madde metninde bahsi geçen bağlantılı sözleşeler uygulamada ayrı bir sözleşme olarak düzenlenebildiği gibi, kira sözleşmesine eklenecek ayrı bir madde olarak da karşımıza çıkabilmektedir. Örneğin, kiraya verenin başka taşınmazlarının da kiracı tarafından kiralanmasının zorunluğu kılındığı hükümler bu kapsamda değerlendirilebilir.
Açıkça görüldüğü üzere, TBK’dan önce kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bağlantılı sözleşmeler yapılmakta ve işbu bağlantılı sözleşmeler sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerli kabul edilmekteydi. Ancak, 01.07.2020 tarihinden itibaren imzalanacak olan kira sözleşmelerinde kirayla bağlantılı sözleşmelerin bulunması halinde işbu bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacaktır. Diğer bir deyişle, madde metninin yürürlük tarihinden sonra kiracı ile kiralayan arasında bağlantılı sözleşme yasağı kapsamına giren bir sözleşmenin imzalanması halinde, imzalanan bağlantılı sözleşme geçersiz sayılacak, ancak kira sözleşmesi ayakta kalmaya devam edecektir.
Belirtmek gerekir ki bağlantılı sözleşme yasağı hukuk sistemimize ilk defa TBK ile birlikte girmiş olup, bu nedenle erteleme süresinin sona ermesi ile birlikte ortaya çıkması muhtemel uyuşmazlıklarda uygulamanın nasıl şekilleneceği halen belirsizdir. Örneğin, öğretide yer alan bir kısım görüşe göre 01.07.2020 tarihinden önce imzalanmış olan ve bağlantılı sözleşme hükümleri içeren kira sözleşmeleri 01.07.2020 tarihinden sonra da geçerliliğini koruyacaktır. Bu nedenle bahsi geçen maddenin 01.07.2020 tarihinden önce imzalanmış olan sözleşmeler açısından uygulanıp uygulanmayacağı hususu mahkemeler ve Yargıtay kararları ile netlik kazanacaktır.
- Kiracının Güvence Vermesi (TBK mb. 342)
TBK’nın 325. maddesine göre,
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
eBK hükümlerinde güvence bedeli açısından herhangi bir sınırlama ve zorunluluk bulunmamakta olup, eBK’nın uygulandığı dönemde tarafların güvence bedelini miktar bakımından serbestçe belirlemeleri ve güvence bedelinin bankaya yatırma zorunluluğu olmaksızın kiralayana elden teslim edilmesi mümkündü. Ancak, TBK ile getirilen yeni düzenleme ile birlikte artık kiracı tarafından kiralayana verilmesi kararlaştırılan güvence bedeli miktar olarak üç aylık kira bedeliyle sınırlandırılmış ve güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir.
Bu noktada belirtmek gerekir ki, tıpkı TBK’nın 340. maddesinde olduğu gibi TBK’nın 342. maddesinin de mevcut kira sözleşmeleri açısından uygulanabilir olup olmadığı hususu belirsizdir. Öğretide yer alan bir kısım görüşe göre, 01.07.2020 tarihinden önce imzalanan ve güvence hükümleri içeren kira sözleşmeleri 01.07.2020 tarihinden sonra da geçerliliğini koruyacak ve bu nedenle kiracı taraf güvencenin miktarına ve/veya güvencenin bankaya yatırılması gerektiğine yönelik herhangi bir itirazda bulunamayacaktır.
Bahsi geçen maddenin uygulanabilirliği açısından öğretide henüz ortak bir görüş oluşmadığından, bahsi geçen maddenin 01.07.2020 tarihinden önce imzalanmış olan sözleşmeler açısından uygulanıp uygulanmayacağı hususu mahkemeler ve Yargıtay kararları ile netlik kazanacaktır.
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK md 343)
TBK’nın 343. maddesine göre,
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 9. maddesiyle örtüşen işbu hükmün yürürlüğe girmesi, hali hazırdaki uygulama açısından herhangi bir farklılık yaratmayacaktır.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK md 344)
TBK’nın 344. maddesine göre,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
eBK’da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamakta olup, bu nedenle uygulamada en çok kira bedelinin belirlenmesi noktasında uyuşmazlık yaşanmaktaydı. Özellikle ticari kira ilişkilerinde kira bedelindeki artış oranını belirleyen herhangi bir sınırlama bulunmadığından uygulamada kiraya verenler tarafından oldukça yüksek oranlarda kira artışına gidilebilmekte ve bu nedenle kira bedelini ödemekte güçlük yaşayan kiracılar tarafından uyarlama talepli davaların açıldığı görülmekteydi.
Bu nedenle, 01.07.2020 tarihinde ticari kira ilişkileri açısından yürürlüğe girecek olan TBK’nın 344. maddesi ile birlikte tarafların kira bedelini belirlemeleri noktasında sahip oldukları sözleşme özgürlüğünün kiracı lehine kısıtlanacağını söylemek yanlış olmayacaktır. Zira 01.07.2020 tarihinden itibaren, ticari nitelikteki kira sözleşmelerinin yenilenen kira dönemlerinde yapılacak bedel artırımları TBK’nın 344. maddesinde belirtilen üst sınırı aşamayacak olup, aksi takdirde belirlenen kira bedelindeki artış geçersiz olacaktır.
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK md. 346)
TBK’nın 346. maddesine göre,
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Bu konuda eBK’da herhangi bir kısıtlayıcı hüküm bulunmamakta olup, TBK ile getirilen işbu maddede yer alan düzenlemeden önce kira sözleşmelerinde yer alan cezai şart hükümleri serbestçe uygulanabiliyordu. Bu kapsamda, Yargıtay yerleşik uygulamalarında da kabul edildiği üzere, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından kiracının bir kira bedelini ödememesi halinde diğer tüm kira bedelinin muaccel olacağı ya da kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödemesine ilişkin düzenlemelerin kira sözleşmesine eklenmesi mümkündü.
TBK’nın 346. maddesinin yürürlüğe girmesinden itibaren artık kira sözleşmelerinde yer alan cezai şart hükümleri veya muacceliyet kayıtları geçersiz kabul edilecek ve kiracının borcu sadece kira borcu ve yan giderlerle sınırlandırılmış olacaktır.
Ancak belirtmek gerekir ki, güvence bedeli ile diğer teminatların verilmesi yükümlülüğü yan giderler olarak değerlendirilmemesine rağmen işbu madde kapsamına girmemekte ve uygulanmasına devam edilmektedir.
- Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK md. 354)
TBK’nın 354. maddesine göre,
“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümler TBK’nın 350 vd. maddelerinde yer almaktadır. Yürürlüğü ertelenen maddelerden olan TBK’nın 354. maddesi, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kiracı aleyhine değiştirilmesini önlemek amacıyla getirilmiştir.
Belirtmek gerekir ki, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8. maddesinde de tahliye sebepleri sınırlı tutularak aksine düzenlenen sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilmiş olup, TBK’nın 354. maddesi ile getirilen yeni düzenleme 6570 sayılı Kanunda yer alan düzenlemeler ile paralellik göstermektedir.
SONUÇ
Yeni bir yasal düzenleme ile erteleme süresi uzatılmadığı ve/veya aksi yönde bir yasal düzenleme getirilmediği takdirde, kiracısı tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiraları açısından 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olan TBK hükümleri, özellikle kiralananın sözleşme süresinden önce geri verilmesi, güvence bedeli ve kiracı aleyhine düzenleme yasağı gibi konulardaki mevcut uygulamaları sona erdirecek ve kira sözleşmeleri alanında yeni bir dönemin başlangıcı olacaktır.